在商品房买卖的交易过程中，逾期办证的违约行为通常不会单独存在，大概率会伴随逾期交房。实务中，买受人一般仅会就逾期交房的行为要求出卖人承担相应的违约责任，而针对逾期办证不再另行主张出卖人承担违约责任。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因 ，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外 ，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本条规定了逾期办证的情况下，在满足相应的条件后，出卖人应当承担违约责任，其中出卖人的原因、约定或法定期限届满未取得房屋权属证书比较容易理解，且不易发生争议，但是“除当事人有特殊约定外”这个条件由于规定的过于概括、宽泛而容易引起争议，实践中出卖人也常以此条款进行抗辩。

 根据上述司法解释的规定，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，是否能够解释为，有特殊约定，按特殊约定执行，最终出卖人既可能承担违约责任亦可能不承担违约责任？还是只要有特殊约定，就排除司法解释第十八条的适用？“特殊约定”具体指什么，如双方约定开发商逾期交房时双方协商解决，是否意味着因有特殊约定而排除适用司法解释第十八条的规定，还是指双方没有约定违约金的情形从而适用上述第二款确定违约金？

司法判例中，针对上述争议各地法院有截然不同的观点，主要是以下两种：

01有一些法院认为：若合同双方约定，出卖人逾期办证的情况下确定出卖人违约责任，由双方协商解决；法院认为前述约定，为司法解释第十八条约定的“有特殊约定”的情形，故根据“除当事人有特殊约定外 ，出卖人应当承担违约责任”的规定，应当依法排除司法解释第十八条的适用，出卖人不承担违约责任。

笔者以为，由于“特殊约定”并无明确的界定，按照本观点，任何一种约定均可称得上是“特殊约定”，进而排除上述司法解释第十八条的适用，如此适用法律显然是非常荒谬的，上述司法解释第十八条的制定目的系为规范开发商企业规范办证时间保护买受人合法权益而制定，如一旦双方对此有约定而不考虑约定内容便排除对前述司法解释第十八条的适用，违背立法目的。

02另一些法院认为：合同双方虽然约定协商解决，但是可以理解为“协商如何承担违约责任”，仅是对违约责任的承担方式以及违约金数额未作明确规定，故买受人可以依据合同法有关规定确定出卖人应当承担相应的违约责任以及上述司法解释第十八条第二款的规定确定出卖人应当向买受人支付违约金的数额。

对于上述观点，笔者更倾向于第二种。笔者认为，理论以及实务上，关于“特殊约定”的界定并没有一个确定的标准，但在逻辑学中，“除有特殊约定外，应当承担违约责任”可以等同于“如果没有特殊约定，出卖人应当承担违约责任”；否定前半句“如果没有特殊约定”，在逻辑学上，“如果有特殊约定”并不能推出“出卖人不承担违约责任”，只能推出“出卖人可能承担违约责任也可能不承担违约责任”。

双方约定“协商解决”，同样可以理解为“商议如何承担违约责任”，但并未表示免除出卖人的违约责任；因此，协商不成，仍可以按照合同法的有关规定确定出卖人逾期办证行为构成违约，应当承担违约责任，同时依据上述司法解释第十八条第二款或者民商事审会议纪要的有关规定确定出卖人应当向买受人支付违约金的数额，而不能以仅以双方约定“协商解决”而剥夺买受人的要求出卖人承担违约责任的权利，如此亦不符合立法目的。